L’essentiel
- Être propriétaire ne suffit pas à faire refuser un dossier de surendettement ni à déclencher automatiquement la vente de la maison.
- La commission met en regard la valeur du logement, le capital immobilier restant dû, les garanties, les dettes et les ressources du foyer.
- La résidence principale peut parfois être conservée, notamment si un plan permet de rembourser les dettes sans rendre le budget intenable.
- Une estimation du bien ne correspond pas à une somme immédiatement disponible : le prêt, les garanties, les frais et la propriété partagée comptent.
- Ne vendez pas et ne transférez pas le logement pendant la procédure sans autorisation, et demandez rapidement de l’aide si une saisie menace.
Oui, il est possible de garder sa maison dans le cadre d’un surendettement, mais ni le statut de propriétaire ni le dépôt d’un dossier ne garantissent ce résultat. La commission de surendettement examine la situation financière dans son ensemble : revenus, dépenses indispensables, prêt immobilier, autres dettes, valeur du logement et capacité de remboursement.
Selon les chiffres et les circonstances, une solution peut permettre de rester dans le logement, tandis qu’une vente peut être envisagée si elle est nécessaire pour traiter les dettes. La commission ne décide pas à partir de la seule valeur estimée de la maison. Il faut donc déclarer précisément le bien et son financement, puis faire examiner les conséquences avant toute décision.
Être propriétaire empêche-t-il de déposer un dossier de surendettement ?
Non. Posséder une résidence principale, un autre logement ou une part de bien immobilier ne suffit pas à exclure un dossier. La commission vérifie si vous êtes une personne physique de bonne foi et si vous ne pouvez manifestement plus faire face à l’ensemble de vos dettes non professionnelles, qu’elles soient déjà exigibles ou à venir.
La procédure est gratuite. La commission dispose de trois mois pour se prononcer sur la recevabilité du dossier. Le fait d’être propriétaire doit être déclaré, mais il ne constitue pas à lui seul un motif automatique de refus. Les autres conditions sont détaillées dans les conditions d’accès à la procédure de surendettement.
Quels éléments la commission examine-t-elle pour votre logement ?
La commission cherche à comprendre la situation réelle du foyer, et pas seulement à dresser l’inventaire de ses biens. Elle étudie les ressources, les dépenses nécessaires, les dettes et les possibilités de remboursement. Dans un dossier de propriétaire, il est donc essentiel de distinguer la propriété du logement, le prêt immobilier qui reste à payer et les autres crédits ou dettes.
La valeur du bien n’est pas la somme disponible pour rembourser
Une estimation du logement sert à donner un ordre de grandeur de sa valeur de marché. Elle ne signifie pas que cette somme est immédiatement mobilisable. Il faut notamment prendre en compte le capital restant dû, les garanties inscrites sur le bien, la quote-part détenue si le logement est en indivision, ainsi que les frais et les conséquences pratiques d’une éventuelle vente.
À titre d’illustration, un logement estimé à 240 000 euros avec 170 000 euros de prêt restant présente un écart brut de 70 000 euros entre ces deux montants. Ce calcul ne donne pas le produit net d’une vente : il ne tient compte ni des frais, ni des éventuelles autres garanties, ni d’une part appartenant à un co-propriétaire. Il ne permet donc pas, à lui seul, de conclure que le logement doit être vendu.
Le prêt immobilier et les autres dettes sont étudiés ensemble
Le prêt immobilier est une dette distincte de la propriété du logement. Il faut déclarer le montant des échéances, le capital restant dû, les retards éventuels et le type de garantie. Les prêts à la consommation, crédits renouvelables, découverts, arriérés de factures ou dettes fiscales doivent également être recensés lorsqu’ils entrent dans le dossier.
La commission met ces sommes en regard des revenus et des dépenses indispensables, notamment le logement, la nourriture, la santé et les frais de scolarité. Elle doit laisser au foyer des ressources au moins égales au montant forfaitaire du RSA correspondant à sa composition, tout en tenant compte de ses dépenses courantes. Cela ne signifie pas qu’un calcul individuel puisse être résumé par un taux d’endettement unique.
| Élément | Ce qu’il indique | Justificatifs utiles |
|---|---|---|
| Propriété du logement | Valeur estimée, résidence principale ou autre bien, part détenue par chaque propriétaire | Acte de propriété, estimation récente, document précisant les parts en cas d’indivision |
| Prêt immobilier | Échéance, capital restant dû, retards et durée restante | Tableau d’amortissement, relevé récent du prêteur, courriers concernant les impayés |
| Garantie sur le bien | Hypothèque ou autre garantie liée au financement | Offre de prêt, acte de garantie ou attestation du prêteur |
| Budget du foyer | Ressources, charges essentielles et capacité de remboursement | Justificatifs de revenus, charges de logement, assurances et dépenses régulières |
Quels scénarios peuvent permettre de traiter les dettes ?
Il n’existe pas une issue identique pour tous les propriétaires. La commission examine si une solution de remboursement est compatible avec le budget du foyer et avec la situation du logement. Le maintien ou la vente dépend notamment du capital restant dû, de la valeur du bien, des ressources, de la composition du foyer et des autres dettes.
Un plan peut parfois permettre de rester dans le logement
Si les ressources permettent de payer le prêt immobilier et une part des autres dettes, un plan conventionnel négocié avec les créanciers peut être envisagé. La commission peut aussi imposer certaines mesures, comme un rééchelonnement, une baisse des taux ou un effacement partiel, selon la situation. Le prêt immobilier n’est pas automatiquement effacé et ses conditions ne sont pas nécessairement maintenues à l’identique.
La durée totale des mesures est en principe limitée à sept ans. Elle peut dépasser cette limite lorsque cela est nécessaire pour éviter la vente de la résidence principale. Cette possibilité ne garantit pas qu’un plan sera proposé, ni que le foyer pourra conserver le bien : les paiements prévus doivent rester compatibles avec les ressources retenues.
Une vente ou une procédure de rétablissement personnel peut aussi être examinée
Si aucune solution de remboursement ne paraît viable, la vente du logement peut faire partie des options à étudier. Lorsque la situation est irrémédiablement compromise, un rétablissement personnel peut être envisagé. Sans patrimoine saisissable de valeur, il peut se faire sans liquidation judiciaire ; si des biens peuvent être réalisés, une liquidation judiciaire peut être décidée par le juge.
La vente n’est donc pas une conséquence automatique du dépôt ou de la recevabilité. Inversement, la présence d’un prêt immobilier et le souhait de rester chez soi ne suffisent pas à écarter toute vente. Il faut examiner ce que la vente apporterait réellement aux créanciers et ce qu’il resterait à rembourser après la transaction.
Comment le prêt immobilier et les garanties influencent-ils le dossier ?
Le prêt immobilier reste une dette à déclarer, même si les échéances sont encore payées. Une hypothèque ou une autre sûreté donne au créancier une garantie sur le bien, mais elle ne transforme pas la maison en somme disponible sans formalité. Le dépôt du dossier ne supprime ni la dette ni la garantie : leur traitement dépendra de la procédure et des mesures prises.
À la recevabilité, les procédures d’exécution sur les biens du débiteur sont suspendues et interdites pour une durée maximale de deux ans. Cette protection ne signifie pas que le prêt immobilier est annulé, ni que l’échéance peut être ignorée sans conséquence. Elle ne vaut pas non plus décision définitive sur le sort du logement. Pendant la procédure, le débiteur ne doit pas aggraver son endettement.
Garder le logement ou envisager une vente : les questions à poser
Si le maintien est envisagé
- Le budget permet-il de payer les échéances immobilières et les dépenses essentielles ?
- Une solution de remboursement des autres dettes reste-t-elle supportable dans la durée ?
- Le logement répond-il aux besoins du foyer et sa conservation peut-elle être justifiée dans le dossier ?
Si une vente est envisagée
- Quel serait le produit net après remboursement du prêt garanti et prise en compte des frais ?
- Le logement est-il détenu seul ou avec un conjoint, un partenaire ou un autre indivisaire ?
- Une dette pourrait-elle rester due après la vente si le prix ne couvre pas tout le prêt ?
Notre lecture : Ces questions aident à préparer une décision, mais elles ne remplacent pas l’examen de la commission. Une estimation du bien ou un calcul de valeur nette ne permet pas, seul, de prédire l’issue.
Si les échéances immobilières sont déjà impayées, indiquez-le sans attendre et fournissez les courriers reçus. La recevabilité du dossier entraîne une inscription au FICP, mais cette inscription n’entraîne pas une vente et ne retire pas au propriétaire son logement. Pour connaître les effets de la recevabilité et les démarches qui suivent, consultez les explications sur le dossier de surendettement recevable.
Que changent une vente, une propriété partagée ou une dette commune ?
En cas de vente, le prêt garanti ne disparaît pas automatiquement
Lorsqu’un logement est vendu, le prix sert notamment à régler les sommes dues au titre du prêt garanti, selon les modalités de la vente et les droits des créanciers. Si le prix ne suffit pas à couvrir le solde, un montant peut rester dû. Si le prix dépasse les sommes à régler, le montant restant dépend aussi des frais, des autres garanties et des droits des co-propriétaires.
Avant d’accepter une vente, demandez au prêteur un décompte actualisé et faites préciser par le notaire les sommes qui seront réglées sur le prix. Ne confondez pas le capital restant dû indiqué sur un relevé avec le montant net qui serait disponible. Si une procédure de surendettement est engagée, vérifiez également les autorisations nécessaires avant toute signature.
En couple ou en indivision, les droits et les dettes doivent être identifiés
Si le logement appartient aux deux membres d’un couple, indiquez les parts de chacun et précisez qui a signé le prêt. Être co-propriétaire ne signifie pas automatiquement être co-emprunteur, et inversement. Si une seule personne dépose un dossier, le dépôt ne libère pas l’autre signataire d’un crédit commun de ses obligations contractuelles.
Les règles varient aussi selon le régime matrimonial, le titre de propriété et les signatures figurant sur chaque contrat. Les dettes communes, les crédits souscrits à deux et les dettes personnelles ne doivent pas être confondus. Les explications sur le dossier de surendettement en couple aident à repérer les conséquences d’un dépôt à un seul nom.
Quels justificatifs préparer pour déclarer le logement et son financement ?
Un dossier complet permet à la commission de comprendre ce que vaut le bien, ce qui reste à payer et quelle part appartient au débiteur. N’indiquez pas une valeur approximative comme si elle était certaine. Si vous ne disposez pas encore d’une pièce, signalez-le et précisez les démarches engagées pour l’obtenir.
Rassembler les informations immobilières sans rien omettre
Décrire le bien et ses propriétaires
Indiquez l’adresse, l’usage du logement, les personnes qui en sont propriétaires et leurs parts respectives. Joignez l’acte de propriété ou les documents disponibles.
Établir une valeur réaliste
Appuyez l’estimation sur un avis récent ou des éléments de marché crédibles. Précisez la date et l’origine de l’évaluation, et n’assimilez pas cette valeur au montant net disponible.
Documenter le prêt et sa garantie
Ajoutez le tableau d’amortissement, le capital restant dû, les mensualités, les retards éventuels et les documents indiquant l’hypothèque ou une autre garantie.
Recenser les dettes et les charges du foyer
Déclarez les crédits, dettes et dépenses régulières avec leurs justificatifs. Un tableau de suivi peut aider à vérifier les montants et les échéances avant le dépôt.
Si des crédits à la consommation s’ajoutent au prêt immobilier, réunissez leurs contrats ou relevés récents afin de ne pas oublier un créancier. Vous pouvez vous appuyer sur la méthode pour faire le point sur les crédits en cours. Le dépôt du dossier à la Banque de France peut ensuite être effectué en ligne, par courrier ou au guichet.
Avant d’envoyer le dossier
- La valeur du logement est présentée comme une estimation, avec sa date et sa source.
- Le capital restant dû et les échéances du prêt immobilier proviennent de documents récents.
- Les propriétaires, co-emprunteurs et garanties sont identifiés séparément.
- Les retards de paiement et courriers reçus sont déclarés, même si leur montant doit encore être confirmé.
- Aucun bien n’a été vendu, donné ou transféré pour soustraire sa valeur à l’examen du dossier.
Que faire si la maison est menacée ou si vous ne pouvez plus payer ?
Si vous recevez un commandement, une assignation ou un courrier relatif à une saisie immobilière, ne le laissez pas sans réponse. Notez les délais inscrits, conservez l’enveloppe et les pièces, puis demandez rapidement un avis juridique. Le dépôt d’un dossier peut apporter une protection après la décision de recevabilité, mais il ne faut pas supposer que le simple envoi du dossier suspend immédiatement toutes les démarches.
Ne cessez pas de payer le prêt de votre propre initiative et ne privilégiez pas un créancier au hasard. Avant la décision de la commission, les règles applicables aux paiements peuvent dépendre du stade du dossier et des consignes reçues. Faites-vous aider pour établir un budget réaliste et vérifier les échéances à traiter en priorité, en particulier si le logement est votre résidence principale.
Un Point conseil budget propose un accompagnement gratuit et confidentiel. Un CCAS ou un travailleur social du département ou de la CAF peut aussi vous orienter. Si un litige immobilier ou une procédure judiciaire est en cours, demandez à un professionnel du droit d’examiner les actes et les délais. Un accompagnement budgétaire gratuit près de chez vous peut également aider à préparer les pièces et à organiser les dépenses.
La bonne décision dépend de données vérifiées et de la capacité du foyer à tenir dans la durée. Déclarer le logement, le prêt et les garanties avec précision ne vous engage pas à le vendre : cela permet à la commission d’examiner les solutions possibles sur une base complète. Si le logement risque d’être vendu ou saisi, sollicitez un accompagnement avant de signer ou de laisser passer un délai.
Questions fréquentes
La commission peut-elle m’obliger à vendre ma résidence principale ?
La vente n’est pas automatique parce que vous déposez un dossier ou que vous êtes propriétaire. La commission examine votre capacité de remboursement, la valeur du bien, les garanties et les dettes. Une vente peut faire partie des solutions si aucune mesure réaliste ne permet de traiter la situation autrement. Le sort du logement dépend du dossier et de la procédure retenue ; en cas de rétablissement personnel avec liquidation, la liquidation est décidée par le juge.
Puis-je déposer un dossier si ma maison vaut plus que mes dettes ?
Oui, une valeur immobilière supérieure au montant des dettes ne suffit pas à empêcher le dépôt. La commission examine la valeur réelle du bien, le prêt restant, les garanties, les frais éventuels, la propriété partagée et la capacité de remboursement du foyer. L’écart entre une estimation et le capital dû n’est pas nécessairement une somme immédiatement disponible. Déclarez le bien et joignez les justificatifs plutôt que de conclure vous-même que le dossier ne sera pas recevable.
Le dépôt du dossier suspend-il tout de suite le paiement du crédit immobilier ?
Non. Le dépôt ne suspend pas immédiatement les paiements et n’annule pas le prêt. La suspension des procédures d’exécution intervient lorsque le dossier est déclaré recevable, dans les conditions prévues par la procédure. Ne cessez pas de payer une échéance de votre propre initiative : vérifiez les consignes applicables à votre situation et demandez conseil si vous ne pouvez plus régler le prêt.
Que se passe-t-il si la vente de la maison ne rembourse pas tout le prêt ?
Une somme peut rester due si le prix de vente, une fois les sommes réglées et les frais pris en compte, ne couvre pas le prêt garanti. Le montant restant doit être établi par le prêteur et examiné dans la situation globale d’endettement. Avant toute vente, demandez un décompte actualisé et faites vérifier le calcul par le notaire ou un professionnel du droit. La vente ne fait donc pas nécessairement disparaître toutes les dettes liées au logement.
Mon conjoint est co-emprunteur mais ne dépose pas de dossier : est-il protégé ?
Le dépôt par un seul membre du couple ne libère pas l’autre co-emprunteur de ses obligations envers le prêteur. La commission examine la situation de la personne qui dépose, mais les conséquences d’un crédit signé à deux doivent être vérifiées au regard du contrat et de la propriété du logement. Déclarez les co-emprunteurs, les propriétaires et leurs parts. En cas de dettes communes, demandez un accompagnement pour déterminer si un dépôt commun est préférable.
Quelles pièces fournir pour déclarer une maison dans un dossier de surendettement ?
Déclarez l’adresse, l’usage du logement, ses propriétaires et leurs parts, puis joignez une estimation récente et l’acte de propriété ou les pièces disponibles. Pour le prêt, fournissez un relevé du capital restant dû, le tableau d’amortissement, le montant des échéances et les documents relatifs aux garanties. Ajoutez les courriers concernant d’éventuels impayés. Si une pièce manque, indiquez-le clairement et précisez comment vous comptez l’obtenir.
